Untuk Apa Saja Dana IPL Digunakan dan Bagaimana Menghitung Tarifnya?
ICM.CO.ID – Tinggal di hunian vertikal (apartemen) sudah menjadi trend global di kota-kota besar dunia. Kondisi kota-kota besar yang sangat padat dengan kegiatan bisnis, pariwisata, . pemerintahan dan aktivitas sosial politik, mengakibatkan rawan terhadap kemacetan.
Sementara mobilitas penduduknya sangat tinggi. Karena Itulah, agar efisien, masyarakat urban membutuhkan tempat tinggal di tengah kota (inner city).
Itulah alasan utama mengapa masyarakat urban rela tinggal “bertumpukan” di sebuah gedung (rumah susun), tidak lain adalah karena alasan efisiensi. Jika mereka tinggal di apartemen tengah kota, maka kemudahan akses transportasi, tersedia fasilitas yang lengkap, serta kedekatan dengan lokasi kerja membuat hidup mereka menjadi praktis dan simple.
Berbeda dengan landed house, tinggal di apartemen tentunya lebih mahal, sebagai konsekuensi dari keamanan dan kenyamanan yang diperoleh. Gedung apartemen dikelola secara profesional oleh suatu badan yang disebut badan pengelola.
BACA JUGA: Sekilas Tentang Property Management
Badan pengelola inilah yang peralatan mengoperasionalkan seluruh fasilitas dan ketertiban umum di lingkungan apartemen. Tugas umum dari badan pengelola adalah memelihara fasilitas bersama, seperti jalan kompleks, taman dan vital, seperti lift, panel-panel listrik, saluran air bersih.
Lantas, darimana biaya-biaya perawatan dan gaji karyawan itu diperoleh? Dana tersebut didapatkan dari Iuran Pengelolaan Lingkungan (PL) yang ditarik dari pemilik/penghuni apartemen secara proporsional, sesuai dengan luas unit apartemennya masing-masing.
Namun, penentuan besaran tarif IPL ini selalu menjadi polemik antara PPPSRS dengan pemilik/penghuni apartemen. Apalagi ketika terjadi gejolak ekonomi yang menyebabkan hargaharga material dan operasional gedung meningkat. Untuk menutupi defisit biaya perawatan gedung, maka tarif IPL pun harus disesuaikan atau dinaikkan. Tetapi setiap kenaikkan IPL, ada saja pemilik/penghuni yang menolak, bahkan tidak jarang berujung dengan demonstrasi.
Penentuan tarif IPL
Menurut Hendra Rahardja Ketua Komite Budget ICM (Inner City Management), untuk menentukan besaran tarif IPL, PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) terlebih dahulu harus tahu pendapatan apa saja yang selama ini diperoleh apartemen? Bisa dari sewa ruang milik PPPSRS. Misalnya ATM, sewa pancang BTS (Base Transceiver Station) atau pemasangan iklan di area komersial lingkungan apartemen.
BACA JUGA: Ada Tomcat di Apartemen, Warga GMR Tak Panik, Ini yang Dilakukan Badan Pengelola
Kemudian, lanjut Hendra, merinci biaya-biaya rutin apa saja yang dikeluarkan? Misalnya biaya karyawan, umum, kantor, representasi (sumbangan), utilitas, listrik, maintenance, tenaga outsourcing, asuransi dan lain-lain.
“Semua biaya itu kita kalkulasi, kemudian kita hitung pendapatan di luar IPL yang nantinya kita tentukan. Pendapatan tersebut akan mengurangi biaya IPL, sehingga selisihnya itu yang akan dibebankan, dibagi rata dengan luas dari unit masing-masing. Dari hasil itulah nilai IPL didapatkan,” kata Hendra.
Senada dengan Hendra, Hidayat SOP Manager ICM menjelaskan, sebelum menetapkan tarif IPL, karakteristik gedung juga harus diperhatikan. Gedung yang memiliki banyak fasilitas, maka beban IPLnya pasti lebih tinggi. Selain itu, faktor usia gedung dan luasan (jumlah) unit turut berpengaruh terhadap besar kecilnya tarif IPL.
“Biasanya, sebelum dikelola building management, developer yang membangun sudah menetapkan besaran IPL yang tercantum di PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), berapa per meter square IPL yang harus mereka bayar. Itulah dasar awal tarif yang dipakai oleh pengurus PPPSRS,” jelas Hidayat.
Masalahnya, lanjut Hidayat, jika ada kesalahan penetapan IPL oleh developer, dimana yang dibutuhkan di lapangan, ternyata lebih besar. Maka pengurus PPPSRS harus melakukan penyesuaian tarif sesuai kebutuhan riil pengelolaan. Hampir dipastikan akan ada complain dari pemilik/penghuni.
Karena itu, Hidayat menyarankan agar dalam menetapkan IPL awal, developer harus menghitung sesuai kebutuhan riil pengelolaan. Sehingga ketika diserahkan ke PPPSRS Definitif tidak membawa potensi masalah.
PPPSRS berhak
Sementara itu, Sujoko pengamat rusun menyatakan, biaya pengelolaan gedung atau IPL itu ditanggung secara proporsional oleh pemilik/penghuni unit apartemen. Dasar hukum dari penarikan IPL ini di antaranya, UU No 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
“Di situ disebutkan bahwa pembiayaan pengelolaan benda, bagian dan tanah bersama dibebankan kepada pemilik/penghuni. Jadi ini merupakan kewajiban setiap pemilik/penghuni apartemen atau rumah susun,” tegas Sujoko.
Menanpgapi banyak polemik terhadap penentuan besaran tarif IPI, akhir-akhir ini, Sujoko mengatakan, hal-hal yang menyangkut masalah uang, dimana saja pasti ada pro-kontra. Apalagi IPL apartemen yang jumlahnya bisa hingga miliaran Rupiah setiap bulannya.
Menurut Sujoko, dalam menetapkan tarif IPL pengurus PPPSRS harus transparan kepada pemilik/penghuni dan sesuai dengan prosedur. Penetapan IPL biasanya ditetapkan oleh PPPSRS yang mengacu pada AD/ART (anggaran dasar/anggaran rumah tangga).
“Pengurus PPPSRS punya kewepangan menetapkan tarif IPL. Tetapi jika dianggap tarif itu terlalu besar oleh sebagian penghuni. Maka mereka bisa mempertanyakannya forum tertinggi yaitu RUTA (rapat umum tahunan anggota). Jika keberatan, saya sarankan pemilik/penghuni bayarlah, agar tidak terjadi pemutusan listrik dan air oleh badan pengelola, karena itu sesuai dengan aturan AD/ART,” kata Sujoko.
(Sumber: BULLETIN INNER CITY/VOL. VII/NO.25)